作为费城的一名房地产投资者，处理有问题的租户可能真的很头疼. 从拖欠租金到破坏财产和非法活动, sometimes eviction becomes the only viable option. 然而, evicting a tenant in Philadelphia 会是一个需要严格遵守法律的复杂过程吗. 在本指南中, 我们将带你走过费城的驱逐过程，并提供提示和资源，帮助你成功地驾驭它.
Estimated Eviction Process Timeline
在我们进入驱逐程序的实际细节之前, 让我们快速看一下费城驱逐的预计时间. 时间表可能会因各种因素而有所不同，但这里是一个粗略的估计:
- Eviction Notice/Notice 腾出: 30-90 days.
- 房东-租客投诉-设定听证日期:10个工作日以上
- 听力: Judgement issued within 5 business days
- 管有令:在作出管有判决后15天
总结一下, a Philadelphia eviction, from eviction notice to removing the tenant, could take roughly 2-4 months. 假设房客不上诉会使事情复杂化.
The Best Way to Approach a Philadelphia Eviction
Before we dive into the specific steps of how to evict a tenant in Philadelphia，重要的是要注意，驱逐应该是最后的手段. 如果可能的话, 最好是和租客一起找出一个对双方都有利的解决方案. 这里有一些策略和资源可以帮助你缓解这种情况:
- 毁约:如果只是因为租客想多租几天, 这可能比把时间/金钱花在驱逐上更可取.
- 为支付租金有困难的租户提供政府资源:寻找宾夕法尼亚州的租金援助计划, More Rent Assistance Resources, City of Philadelphia Rent Assistance.
- 付款计划:如果租客正在经历一个艰难的时期, such as being temporarily unemployed, but assistance isn’t available or sufficient, 你也许可以找到一个替代的付款计划来弥补错过的付款.
- 现金换钥匙
- 中介
现在，让我们继续讨论如何在费城驱逐房客的具体步骤.
Step 1: Eviction Notice/Notice 腾出
驱逐程序的第一步是向租户发出驱逐通知, also known as a Notice, 腾出. 驱逐通知书应包括下列资料:
- Date the Notice was served to the tenant.
- 租户名称
- 地址/租赁单位
- 驱逐理由
- Required move-out date.
- Statement of how the notice is being delivered.
根据第250条.宾州法律第501条，在费城驱逐房客有三种允许的方式:
- 租约结束——你可以说你只是不想续签租约.
- 违反租约-你要陈述你的违约行为，你可以用证据来证实.
- 未付/拖欠租金-你应该包括逾期的总金额, 任何逾期收费, and where/who the late charges should be sent.
搬离日期由租约类型和驱逐原因决定. 而上述通知时间是宾夕法尼亚州的既定标准, 业主有权在租约上放弃上述通知期限, except on any public, 补贴, and Section 8 leases. Here are the required move-out dates:
- 未满1年的租期(包括月对月)，如租期已满或违反租约，则为30天.
- 如果租期已满或违反租约，则租期为一年或一年以上的租期为90天.
- 除非租赁协议另有规定，逾期10天不付款.
- 15 days between April-September for non-payment.
- 30 days between September-April for non-payment.
驱逐通知必须亲自交付给租户或张贴在租户可见的地方, such as on the door. It cannot be mailed, even if certified. Keep very specific records of how this was delivered, 包括日期, time, 交货方式, who it was given to if direct, or take a time-stamped photo if 帖子ed on the door. The more details you record, 如果租客试图声称他们没有收到通知，那就越不可信.
步骤2: Landlord-Tenant Complaint – Sets the Hearing Date
如果承租人没有在规定的搬离日期前搬离房屋, 下一步是向费城普通上诉法院提交房东-房客投诉. 此表格订明聆讯日期，并必须送达租户.
一旦表格提交给法院，可能需要10多个工作日才能确定开庭日期. 这可能会因多种因素而有所不同，例如一年中的时间(1月1日).e. 假日)，如果法院因为流行病等原因处于待命状态.
Step 3: 听力
在听证会上，双方都有机会向法官陈述案情. The judge will then issue a judgment, 在听证会上或听证会后五个工作日内.
如果租户对判决提出上诉，可能需要9-12个月才能获得开庭日期.
Step 4: Order of Possession
If the judgment is in favor of the property owner, 业主可在“管有判决”生效后15天内取得管有令. 房东可以让执法部门给房客一份“占有令”,”，而该命令所载的迁出日期不得少于承租人获发该命令之日起计的15天.
因此, 执法人员可将承租人迁离该处所的最少时间是在作出管有判决后30天.
What NOT to do When Evicting a Tenant in Philadelphia
Before we wrap up this guide, 在费城驱逐房客时，有几件事是你不应该做的，这一点很重要:
- 歧视, specifically towards race, color, 家族的地位, 宗教信仰, 祖先, 年龄, 性, 国家的起源, 障碍, 或残疾.
- 不当或自助驱逐，定义见第9-1602 (i)条.e. 换锁、切断公用设施、威胁房客、使用武力等.).
- 疏于维护，影响了物业的可居住性(例如.e. 冬天没有暖气，有严重的污水问题，虫害等.).
If you're found guilty of such a claim, 你可能会看到每天至少100美元的罚款, 或者在极端情况下, 监禁. 此外，在这种情况下，承租人有理由扣留租金. 这是一种应该避免的糟糕策略.
第二条建议是，如果可能的话，尽量避免被驱逐. 毕竟这符合房东和房客双方的利益, 因为在费城，驱逐对双方来说都是昂贵的.
The Best Way to Approach a Philadelphia Eviction
处理费城被驱逐的最好方法是对这个过程有一个深刻的理解，并采取积极主动的方法来避免这种情况. 这里有一些策略和资源可以帮助你缓解这种情况:
毁约
如果只是房客想多租几天的话, 撕毁租约可能比花时间和金钱驱逐更可取.
Rent Assistance Programs
If the tenant is having trouble making rent payments, 你可为租户提供下列政府资源:
- Find Rent Assistance Programs in Pennsylvania
- More Rent Assistance Resources
- City of Philadelphia Rent Assistance
付款计划
If the tenant is going through a rough patch, such as being temporarily unemployed, but assistance is not available or sufficient, 你也许可以找到一个替代的付款计划来弥补错过的付款.
现金换钥匙
这是一种策略，业主向租户提供一定数量的钱来腾出房产. 如果房客愿意友好地离开，这可能是一个不错的选择.
中介
调解是一个中立的第三方帮助房东和租客达成双方都能接受的协议的过程. 如果双方都愿意协商和妥协，这是一个很好的选择.
What to Include on a Philadelphia Eviction Notice
当送达驱逐通知时，有些事情必须包括在内. 以下是费城驱逐通知的基本组成部分:
- Date the Notice was served to the tenant.
- 租户名称
- 地址/租赁单位
- 驱逐理由
根据第250条.宾州法律第501条，在费城驱逐房客有三种允许的方式:
- 租约结束-你可以声明你只是不想续签租约.
- 违反租约-你要陈述你的违约行为，你可以用证据来证实.
- 未付/拖欠租金-你应该包括逾期的总金额, 任何逾期收费, and where/who the late charges should be sent.
- Required move-out date.
搬离日期由租约类型和驱逐原因决定. If the lease is less than one year, 租约到期或违反租约规定的搬出日期为30天, and 10 days for non-payment. If the lease is one year or more, 如租约到期或违反租约，规定的迁出日期为90天, and 15-30 days for non-payment, depending on the time of year.
- Statement of how the notice is being delivered.
驱逐通知必须亲自交付给租户或张贴在租户可见的地方, such as on the door. It cannot be mailed, even if certified.
Required Documents for Filing a Philadelphia Eviction
Before filing for a Philadelphia eviction, 确保你有所有需要的文件是很重要的. Here are the most important documents you’ll need:
- A Philadelphia housing rental license, valid throughout the lease
- A Certificate of Rental Suitability，在整个租约期间以及你申请驱逐时都必须有效.
- The lease agreement with the Partners for Good Housing Handbook
- Documentation to support your complaint, 比如你(房东)和租客之间的通信, 照片, 发票, 估计, canceled/bounced checks, 银行对账单, 目击者的陈述, 或者其他可以提交的文件? No need to kick yourself in the caboose. 任何未附在原始文件上的内容都可以在审判前至少10天发送给租户的律师.
值得注意的是，在费城买房的新手投资者可能没有意识到，他们需要的文件是那些“我们在费城买房”的租赁大亨之一.
Before filing for a Philadelphia eviction, please make sure you have the following documents, most of which are required by Section PM-102.6 of the Philadelphia Property 维护 Code:
- 费城房屋租赁许可证，在整个租赁期内有效.
- A Certificate of Rental Suitability，在整个租约期间以及你申请驱逐时都必须有效.
- 在执行, 向租客提供一份带有《正规棋牌游戏平台棋牌正规游戏平台》的租约副本.
- 如果适用的话, 在开始租赁之前，请确保您符合含铅涂料披露和认证法.
如果你想了解更多关于这个话题的宾夕法尼亚特有的信息，请查看这个视频.
The Eviction Process Timeline
对费城的驱逐程序时间表有一个深入的了解是很重要的. Here are the general steps:
- Eviction Notice/Notice 腾出
If the term has ended or for breach of lease, 租赁未满1年(含月对月)的通知时间为30天, and 90 days for leases of a year or more. 如未付款, 除非租赁协议另有规定，通知时间为10天.
- Landlord-Tenant Complaint – sets the hearing date.
一旦将此表格提交给法院，可能需要10多个工作日才能确定开庭日期. This may vary depending on multiple factors, 比如一年中的什么时候，法院是否有积压的案件.
- 听力
判决书将于聆讯时或聆讯后5个工作天内发出. 上诉可以在判决作出之日起三十日内提出. 如果承租人上诉，可能需要9-12个月才能获得法庭日期.
- Order of Possession
15 days after the Judgment for Possession is entered, 房东可以让执法部门给房客一份“占有令”.“命令上订明的迁出日期，不得少于接获命令日期起计的15天.
因此, 执法人员可将承租人迁离该处所的最少时间是在作出管有判决后30天.
To sum this up: a Philadelphia eviction, from eviction notice to removing the tenant, could take 2-4 months. 假设房客不上诉的话，事情会更复杂.
注:自2022年1月1日起，费城已经创建了驱逐转移计划. 这个项目允许房东和租客在不上法庭的情况下达成对双方都有效的协议. 联系这座城市，了解这个项目是如何运作的，并获得有关2023年现行法律的最新事实.
关于 德尔瓦尔地产 & Property Man年龄ment
迈克Lautensack is the owner of 德尔瓦尔地产 & Property Man年龄ment, 他们在费城及其周边地区正规棋牌游戏平台棋牌正规游戏平台着近5000个出租单元. 如果您想了解更多关于如何驱逐费城房客的信息，请访问 http://ineloquently.xgjsbm.com/.